Etude sur le financement des logements locatifs sociaux 2007-2009

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Article paru dans la revue de l'AORIF - Ensemble n°36 - juillet 2011 : 

Le financement des logements sociaux en IdF entre 2007 et 2009

Cette étude s’inscrit dans la continuité de l’étude « Le financement des logements locatifs sociaux de 2003 à 2005 », puis sa mise à jour en 2006. Elle porte sur la production de logement social en Ile-de-France entre 2007 et 2009. Les chiffres fournis émanent des services de l’Etat (DRIHL) et sont tirés du fichier Camus Garcia élaboré à partir de la base de données Infocentre/Galion. Le fichier reprend les opérations de logement locatif social ayant obtenu un agrément de subvention Etat.

Volume, localisation et nature de la production

Le Plan de Cohésion Sociale s’est traduit par un doublement de la production de logements sociaux entre 2003 et 2009 en passant de 13 219 à 27 735 logements. Cette hausse a porté sur l’ensemble des trois produits de logements sociaux mais a été la plus forte pour les PLAI (de 1 914 à 5 439 logements, +184%) et les PLS (de 3 206 à 12 516 logements, +291%).

La localisation de la production est assez stable dans le temps, avec Paris qui représente 20-25% de la production, la petite couronne 40% et grande couronne 40%.

La construction neuve représente 60% de la production et l’acquisition amélioration 40%, sauf à Paris où les proportions sont plutôt autour de 45% de neuf et 55% d’acquisition amélioration. La production en VEFA s’est stabilisée autour 15-20% de la construction neuve depuis 2006. La part de la production réalisée en logements foyer dans la production a tendance à décroître depuis le pic atteint en 2007 (24% en 2009 contre 39% en 2007).

Prix de revient et coût de construction

Le prix de revient moyen des logements familiaux en Ile-de-France atteint 2 647€/m² de surface utile en 2009. Il existe un écart d’environ 20% entre Paris, communes limitrophes et zone 1. Les coûts en zone 2 se rapprochent désormais de ceux de la zone 1. Les coûts en construction neuve augmentent plus vite que ceux en acquisition amélioration, à l’exception de 2009 où les coûts en acquisition amélioration ont bondi. Selon les années, les coûts des logements en VEFA sont entre 5 et 15% supérieurs à ceux des logements réalisés pour le compte propre des organismes.

Les coûts des logements foyer sont très supérieurs à ceux des logements familiaux (73% en 2009) et cet écart va en s’accroissant avec le temps.

Evolution des financements des opérations

Les enveloppes dédiées au financement des logements locatifs sociaux en Ile-de-France ont considérablement augmenté en valeur absolue ces dernières années, suivant la hausse de la production. La barre des 4 milliards € investis dans la production nouvelle est franchie dès 2009, alors que celle des 3 milliards € l’avait été seulement en 2008.

En 2009, les subventions dépassent 1 milliard €, les prêts 2,8 milliards € et les fonds propres 295 millions €, soit un montage moyen de 25% de subventions, 67% de prêts et 7% de fonds propres en 2009, des proportions identiques à celles des exercices précédents. Les logements foyer sont eux financés à hauteur de 45% de subventions, 55% de prêts et 5% de fonds propres environ. Le poids des subventions Etat a diminué entre 2003 et 2009 (de 40% à 30% des subventions totales). Les subventions du Conseil Régional sont stables (15-20% des subventions totales). Celles des départements également (10% des subventions totales), tout comme celles des communes (20% des subventions totales, essentiellement Ville de Paris). Les subventions d’Action Logement apparues en 2005 en remplacement de prêts représentent 10-15% des subventions totales.

Les principales caractéristiques du financement des opérations sur la période 2006-2009 sont :

-          une baisse du poids des subventions Etat (notamment principale et surcharge foncière) ;

-          une stabilité des financements du Conseil Régional ;

-          une importance de la Ville de Paris ;

-          un poids d’Action Logement qui se maintient ;

-          une prépondérance des prêts de la Caisse des Dépôts, véritable clef de voûte du financement des logements sociaux en Ile-de-France ;

-          des fonds propres importants pour les logements familiaux PLS.