94 – Les organismes Hlm du Val-de-Marne affirment leur attachement à la qualité des constructions neuves

Article paru dans la revue Ensemble n°56 – avril 2020

S’il est une idée reçue que les bailleurs sociaux ont à cœur de tordre, c’est celle qui consiste à penser que les Hlm sont des logements « au rabais ».

Face à cette idée tenace que le logement social serait de moindre qualité technique, architecturale ou environnementale, les organismes Hlm du Val-de-Marne ont tenu à réaffirmer leur attachement à la qualité des nouvelles constructions alors que leurs ressources sont contraintes et qu’ils n’ont plus toujours l’entière maîtrise du processus de production.

Engagement pour la qualité de l’habitat social dans le Val-de-Marne 

« A l’heure où nos équilibres financiers sont mis en tension et où nous sommes appelés à répondre aux besoins croissants de logement en Ile-de-France, faites confiance à nos capacités de maîtrise d’ouvrage directe pour continuer à construire du logement de haut niveau et aidez-nous à garantir la qualité des opérations en VEFA », ce message pourrait résumer en substance la démarche plaidoyer du document « Engagement pour la qualité de l’habitat social dans le Val-de-Marne » que la délégation AORIF 94 entend porter auprès des décideurs publics.

Cette démarche émerge de préoccupations collectives exprimées en 2018 dans un contexte de mise en œuvre de la Réduction de loyer de solidarité (RLS), lors d’une année qui voyait par ailleurs la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) devenir pour la première fois le mode de production majoritaire pour la construction neuve de logements sociaux dans le Val-de-Marne.

Faire valoir les atouts de la maîtrise d’ouvrage Hlm

La délégation AORIF du Val-de-Marne a donc été mandatée par ses adhérents pour travailler à l’élaboration d’un plaidoyer pour la qualité des opérations neuves. Un groupe de travail composé de huit organismes représentatifs de la diversité des bailleurs sociaux du département (4 ESH, 3 OPH, 1 Coop) s’est réuni à plusieurs reprises entre 2018 et 2019 pour partager les pratiques en matière de maîtrise d’ouvrage directe et élaborer un argumentaire en faveur de ce mode de production, devenu minoritaire en Ile-de-France depuis 2015.

Pourtant, face à la concurrence forte exercée par la promotion privée dans les territoires attractifs de la métropole, les bailleurs sociaux savent être performants et compétitifs pour développer de l’offre sociale, notamment sur les opérations d’envergure. Le recours aux capacités de production propres des organismes Hlm permet par ailleurs d’éviter l’inflation des coûts du foncier et garantit la prise en compte des enjeux de qualité de l’habitat sur le long terme.

Mettre en commun les critères de qualité qui aident à mieux gérer

La prise en compte du long terme est une dimension essentielle dans l’acte de produire des bailleurs sociaux au regard du mandat de gestion patrimoniale et locative dont ils héritent pour plusieurs dizaines d’années. Or, ce souci du temps long, à intégrer dès la conception des opérations, n’est pas toujours entendu dans le dialogue technique avec les promoteurs privés pour le montage des opérations en VEFA.

En sus de l’argumentaire pour la maîtrise d’ouvrage, le groupe de travail s’est donc également efforcé de faire émerger un socle commun de critères de qualité essentiels à la profession, sur la base d’un partage des cahiers des charges techniques des organismes participants. En effet, certains choix techniques ont des impacts forts sur la gestion des ensembles immobiliers que sont tenus d’assurer les bailleurs sociaux : la performance énergétique du bâtiment qui impacte le niveau de charges des futurs locataires, la qualité de l’isolation phonique qui détermine un confort acoustique essentiel pour la qualité de vie, ou encore le choix de certains matériaux qui faciliteront l’entretien des parties communes ou privatives.

Environ 25 organismes représentant plus de 80% du parc social val-de-marnais se sont nommément associés à cette démarche collective qui sera prochainement communiquée aux maires de chacune des communes du département et a déjà fait l’objet d’échanges avec l’Association des maires du Val-de-Marne. A l’ère de la métropole du Grand Paris, le défi de répondre quantitativement et qualitativement au besoin croissant de logement abordable sera en effet au cœur des enjeux qui se poseront aux nouvelles équipes municipales.

Thibault Hatton