Les bailleurs et la copropriété : des enjeux multiples

Article paru dans la revue Ensemble n°56 – avril 2020

A l’heure où la mise en vente Hlm est au cœur des discussions avec les territoires, la profession s’est interrogée sur le degré d’acculturation des organismes à la montée en charge de la gestion en copropriété.

Des bailleurs déjà copropriétaires ?

Une enquête régionale conduite fin 2018 a permis de confirmer que ce n’était en aucun cas un sujet totalement nouveau puisque 100 000 logements sociaux sont aujourd’hui gérés sous le régime de la copropriété en Ile-de-France.

Le doublement des objectifs de mise en vente, la poursuite de la tendance de production en VEFA vont contribuer à augmenter de manière significative les patrimoines en gestion partagée dans les années à venir.

Une professionnalisation qui se déploie au sein des organismes

Face à ce constat, et au-delà de l’approche quantitative permettant de mesurer l’ampleur du sujet, l’enquête a cherché à identifier les différents niveaux de maturité des organismes pour faire face à ce défi existant qui va s’accentuer.

La totalité des organismes ayant répondu sont tous en cours de structuration ou de réflexion pour intégrer cette nouvelle contrainte à leur organisation.

• 62 % des OLS ont une fonction dédiée à la copropriété
• Si cette fonction existe, elle revêt différentes réalités dans l’organisation interne de chaque structure et appelle à une grande transversalité et donc à une formation et un accompagnement de nombre de collaborateur sur les enjeux et modes d’action en copropriété (de la direction générale aux métiers de proximité)
• Des marges de progrès pour la coordination entre services lors de la création d’une copropriété sont clairement identifiées
• Des outils d’aide à la décision sont mis en place par une minorité de bailleurs pour l’heure pour qualifier précisément les enjeux propres à chaque ensemble immobilier.
• Un quart des répondants ont internalisé la fonction de syndic

Pour répondre aux attentes des adhérents, l’AORIF en s’adossant à cette enquête, a publié un guide sous forme de Dossier d’Ensemble n°30 (décembre 2019) : « Anticiper la mise en copropriété pour mieux gérer dans la durée » qui détaille les grandes étapes pour aider à se structurer en interne sur le sujet pour mieux dialoguer demain avec les territoires.

Des modalités particulières sont préconisées selon l’origine de la future copropriété :

Dans le cadre d’un achat en VEFA : établir des cahiers de recommandations pour la conception du bâtiment et de ses parties communes afin d’assurer une gestion efficiente à long terme.

Dans le cadre d’une vente Hlm : mettre en place des instances de partage interne avant la commercialisation des logements afin d’échanger sur les conditions de mise en œuvre (mode de gestion, règlement de copropriétés, identification de syndic sociaux…). La question centrale de la sensibilisation dans la durée fait partie des objectifs des bailleurs : communiquer activement auprès des accédants en amont de la vente sur les droits et devoirs d’un nouveau copropriétaire, les charges afférentes à la propriété mais aussi à la copropriété, cibler les bons interlocuteurs.

Conduire une communication ciblée pour les locataires qui conserveraient ce statut dans le cadre de la création d’une copropriété en présentant les changements induits et en clarifiant les rôles de chacun (bailleur, syndic, conseil syndical…).

Un dialogue avec les territoires à renouveler

Devant les inquiétudes manifestées par les intercommunalités et communes quant aux objectifs de vente Hlm, le Réseau des partenaires de l’habitat en Ile-de-France a réuni le 22 janvier dernier une dizaine de collectivités et des organismes, dans le cadre d’un atelier, pour partager les points de vue sur les enjeux de la copropriété en Ile-de-France.

Ce temps collectif a permis de donner à voir les niveaux de structuration des bailleurs sociaux mais aussi de montrer qu’un partenariat avec les territoires serait gagnant-gagnant pour relever ce défi conjointement.

Les attentes des territoires vis-à-vis des organismes

• Des partenaires du territoire pour partager des enjeux
• Des professionnels de la gestion courante et de la maîtrise d’ouvrage pouvant se positionner en copropriétaire exemplaire, en conseil et ressources pour les acteurs de la copropriété
• Des acteurs en veille sur la fragilisation de certains ensembles

 Les attentes des organismes vis-à-vis des territoires

• Des partenaires qui connaissent et comprennent les opportunités mais aussi les limites des bailleurs dans la gestion de la copropriété
• Des acteurs qui peuvent aider à faciliter la gestion d’espaces partagés demain en travaillant sur la rétrocession des voiries, en imposant des règles pour les opérations en VEFA
• Des moteurs du partenariat local et des garants de cadres sécurisants pour l’intervention des OLS

Face à ces attentes respectives, les échanges ont permis de réaffirmer le besoin et le souhait des bailleurs d’accompagner les locataires accédants dans la durée avec des formations dédiées et répétées, de se faire le relais de syndics exemplaires et sensibilisés aux enjeux du parc social, de bien tenir compte des niveaux de charges avant de vendre. La question des échelles d’association des collectivités a été reposée entre le niveau communal et intercommunal via l’élaboration des CUS.

A travers ces derniers travaux, la profession illustre que face à ces nouvelles exigences, elle se structure encore davantage pour y répondre le plus favorablement possible et ce dans un cadre constructif avec les territoires.

Adeline Bombezin