FAQ Gestion en flux

Avec près d’un quart du parc national de logement social, près de 150 organismes propriétaires de logements locatifs sociaux parfois répartis sur plusieurs départements, et un contexte de très forte tension sur le logement qui ne cesse de croître (près de 750 000 demandeurs de logements sociaux), la région Ile-de-France est de loin le territoire confronté aux plus grands défis pour la mise en place de la gestion en flux des logements locatifs sociaux qu’impose l’article 14 de la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, dite « ELAN ».

Conscientes de ces enjeux, la DRIHL et l’AORIF ont souhaité élaborer cette Foire aux questions, qui permet d’apporter des précisions sur la mise en œuvre de cette réforme complexe, en complément du protocole régional sur la mise en œuvre de la gestion en flux des droits de réservation, signé en mars 2022 par le Préfet de Région, Action Logement et l’AORIF et du Cadre régional en vue de la constitution et de la transmission des états des lieux des réservations.

S’adressant en particulier aux organismes Hlm et aux collectivités réservataires, cette FAQ est structurée en 5 parties :
A. Les logements concernés par la gestion en flux et les logements exclus de l’assiette
B. La réalisation de l’état des lieux des réservations
C. Les conventions de réservation
D. La conversion du stock en flux
E. La mise en service de programmes neufs
F. L’orientation des logements vacants aux réservataires

Cette Foire aux questions est amenée à être actualisée régulièrement en fonction des nouvelles questions reçues et de l’avancée des prochaines étapes de travail pour les organismes Hlm, l’AORIF et la DRIHL. Seule la version publiée sur les sites internet de l’AORIF et de la DRIHL fait foi.

A. Les logements concernés par la gestion en flux et les logements exclus de l’assiette

1. Quels seront les logements réservés exclus du flux ?
o Les PLI ;
o Les foyers de travailleurs migrants ;
o Les structures médico-sociales ;
o Les CHRS et résidences sociales ;
o Les logements étudiants ;
o Les réservations au profit des services relevant de la défense nationale ou de la sécurité intérieure qui portent sur des logements identifiés dans des programmes. Le retrait de l’assiette va concerner l’intégralité des logements réservés par les services relevant de la défense nationale ou de la sécurité intérieure et pas seulement les logements in fine attribués aux « actifs » c’est à dire aux militaires et aux policiers « de terrain ».
o Les logements réservés par les établissements publics de santé.

2. Les résidences sociales et pour publics spécifiques (résidences jeunes/étudiants, foyers de jeunes travailleurs, résidences autonomie, foyers de travailleurs migrants, pensions de famille, maisons relais, structures d’hébergement d’urgence et d’insertion) sont-elles concernées par la gestion en flux ? Non. Voir Protocole, point 2, p. 5.

3. Les résidences intergénérationnelles sont-elles concernées par la gestion en flux ? Oui. Si le réservataire souhaite pouvoir continuer à bénéficier de logements de ce type, il pourra le préciser dans sa convention de réservation (cf. question C8).

4. Les logements PMR sont-ils concernés par la gestion en flux ? Oui. Si le réservataire souhaite pouvoir continuer à bénéficier de logements de ce type, il pourra le préciser dans sa convention de réservation (cf. question C8).

5. Les pavillons sont-ils concernés par la gestion en flux ? Oui, au même titre que tous les autres logements sociaux familiaux.

6. Les logements intermédiaires (LLI / PLI) sont-ils concernés par la gestion en flux ? Non. Voir Protocole, point 2, p. 5.

7. Comment les bailleurs identifieront les logements exclus de l’assiette de flux, à réserver pour les mutations internes ? Les CUS et les CIA pourront servir de documents de référence. Les bailleurs devront également présenter chaque année un bilan des attributions réalisées sur les logements exclus de l’assiette.

8. Qu’est-ce qui fera foi en cas d’incohérence des objectifs de mutations entre la CUS et la CIA ? La CIA prévaudra, sachant que les CUS ont été envoyées à l’EPT/EPCI et que celui-ci doit s’assurer de leur cohérence avec les politiques locales d’attributions.

9. Comment les bailleurs identifieront les logements exclus de l’assiette de flux, à réserver pour les relogements NPNRU ? Les besoins en relogement de chaque bailleur sont chiffrés par les enquêtes sociales pré-relogement. Par ailleurs, la DRIHL régionale mène une étude pour estimer le volume total des besoins en relogement et leur répartition temporelle dans les années à venir, à l’échelle de l’Ile-de-France.

10. Est-ce que les logements nécessaires pour des relogements ANRU effectués par des bailleurs solidaires (et non démolisseurs) peuvent être aussi exclus de l’assiette du flux ? Oui, ils pourront être exclus de l’assiette, cela afin d’encourager les bailleurs solidaires à participer aux relogements des opérations ANRU.

B. La réalisation de l’état des lieux des réservations

1. Quels logements doivent être pris en compte dans l’état des lieux ? Tous les logements sociaux en service à la date d’établissement de l’état des lieux, faisant partie du contingent de réservation des réservataires suivants :
• Etat
• Action logement
• Communes
• EPCI
• Autres collectivités (département, région)
• Autres employeurs (ministères, SNCF, RATP, La Poste, etc.)
• Les organismes à caractère désintéressé (cf. B5)

2. Les logements du contingent Etat exclus de l’assiette du flux (défense nationale, sécurité intérieure, établissements publics de santé) doivent-ils être inclus dans l’état des lieux ? Sans que ce soit obligatoire, il est vivement conseillé de les y inclure puisqu’il est de toute façon nécessaire de les identifier afin de pouvoir continuer à les gérer en stock.

3. Les logements réservés par des réservataires très spécifiques (ex : Ministère de la justice pour agents pénitentiaires), qui ne sont pas exclus de l’assiette du flux, sont-ils concernés par l’état des lieux des réservations ? Oui, l’état des lieux de ces réservations devra être réalisé. Au regard de ces besoins spécifiques, ces réservataires pourront intégrer, au sein des conventions bilatérales de réservations, des clauses précisant la localisation des logements souhaités à une échelle infra-départementale, sans pour autant cibler un programme en particulier.

4. Les logements non réservés (et qui donc appartiennent au « contingent » du bailleur) doivent-ils figurer dans la synthèse de l’état des lieux des réservations (tableau n°2) ? Non, cela n’est pas nécessaire. Cependant si le bailleur souhaite les ajouter au tableau cela est possible.

5. A quoi renvoie la catégorie « 9. Organismes désintéressés » mentionnée dans l’état des lieux des réservations ? Les organismes désintéressés sont ceux qui sont « gérés et administrés à titre bénévole par des personnes n’ayant elles-mêmes, ou par personne interposée, aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’exploitation » et qui « ne procèdent à aucune distribution directe ou indirecte de bénéfice, sous quelque forme que ce soit » (CGI : art. 261-7-1). En clair, ce sont les MOI, les associations d’intermédiation locative, les fondations par exemple.

6. Sur quelle base de données le bailleur établit l’état des lieux ? Sur la base des données du RPLS (en aucun cas, des logements comptabilisés au titre de la loi SRU). Cet exercice peut être l’occasion de corriger ou mettre à jour les informations renseignées dans le RPLS. Cf. Cadre régional d’état des lieux des réservations.

7. Si le bailleur et son réservataire ont effectué un état des lieux en 2021, doivent-ils le refaire ? Non, mais ils doivent l’actualiser des nouvelles livraisons et s’assurer qu’il est conforme au cadre régional.

8. Quel état des lieux les bailleurs doivent-ils transmettre à l’agglomération ? L’état des lieux des réservations liées aux garanties d’emprunt, même en cas de co-garanties avec les Conseils départementaux ou les communes.

9. Le bailleur peut-il transmettre l’état des lieux des réservations communales à l’EPT/EPCI de rattachement, sur demande de l’EPT/EPCI ? Oui

10. Le bailleur peut-il transmettre l’état des lieux des réservations de l’Etat/Action Logement/autres réservataires à l’EPT/EPCI où se situent les logements concernés, sur demande de l’EPT/EPCI ? Non. L’EPT peut uniquement demander à obtenir les états des lieux détaillés de ses communes membres. En ce qui concerne les contingents des autres réservataires, il en aura connaissance dans la synthèse générale (tableau n°2). Les EPCI sont invités à se saisir de cette synthèse, dans le cadre de leur rôle de chefs de file des attributions, pour disposer d’une vision globale et partagée à l’échelle territoriale de la part de chaque contingent, de leurs localisations et de leurs caractéristiques.

11. Les réservataires peuvent-ils demander aux bailleurs les conventions de réservation afférentes à leur contingent, s’ils ne les détiennent pas/ne les ont pas retrouvées ? Oui

12. L’état du stock de réservations détenu par un EPCI/EPT peut-il être transmis à ses communes membres ? Oui

13. Quelle est la date de début des conventions à prendre en compte ? La date de signature de la convention.

14. Quelle est la durée des conventions de réservation ?
a) Conventions Etat : sans limite de durée. Ne pas mettre de date de fin dans le tableau n° 1 de l’état des lieux (ou mettre une date fictive, ex : 9999). Sur le tableau n°2 de l’état des lieux, ne rien mettre.

b) Conventions collectivités en contrepartie d’une garantie d’emprunt : durée de la garantie d’emprunt, prolongée de 5 ans (article R441-6 du CCH). Toutes les conventions en cours lors de l’établissement de l’état des lieux sont concernées par cette disposition (et non seulement les nouvelles conventions établies après la date d’entrée en vigueur de l’article). NB : les emprunts octroyés pour des réhabilitations donnent également lieu à des réservations dont la durée est prolongée de 5 ans à l’issue du remboursement de l’emprunt.

L’état des lieux (tableau 1), dans la colonne « Date d’expiration de la convention », doit mentionner la date de fin inscrite dans la convention en tenant compte des 5 ans de prolongation automatique des droits de réservation. Pour le tableau 2, il faut mettre le nombre de conventions correspondantes dans la colonne de l’année d’expiration, tenant compte des + 5 ans.

• Si cela n’a pas été ajouté et l’état des lieux est déjà établi, il n’est pas nécessaire de le refaire mais il conviendra de tenir compte de ces prolongations de conventions lors de la conversion du stock en flux (cf. question D1).
• Dans le cas des conventions en cours en 2017, et qui ont expiré entre 2018 et 2022, elles bénéficient de la prolongation de 5 ans et doivent être ajoutées à l’état des lieux dès lors que cette prolongation est encore en cours. Si la prolongation n’a pas été appliquée lors de leur expiration, et qu’ajouter ces conventions à l’état des lieux serait trop complexe, cela pourra faire l’objet d’une négociation spécifique avec la collectivité, si elle le souhaite.

c) Autres conventions des collectivités (en contrepartie d’un apport de terrain par exemple) : la date inscrite sur la convention. Si pas de convention ou pas de date : à négocier avec la collectivité.

d) Autres conventions (AL, autres employeurs…) : la date inscrite sur la convention.

15. Est-ce que l’état des lieux doit inclure les logements réservés dont la convention de réservation arrive à son terme avant le 24 novembre 2023 ? Oui. En effet c’est sur la durée restante des conventions que sera appliqué un taux de rotation pour convertir les droits de suite en un volume de droits uniques (cf. question D1). Ce sujet doit être traité de manière partenariale dans le cadre de la mise en œuvre du protocole régional (cf. question D2).

16. Si l’état des lieux a été effectué en 2021, est-ce que le bailleur doit le mettre à jour avec les nouvelles mises en service ? Oui

17. Est-ce que la synthèse déposée sur Resana pourra être modifiée après le 30 juin 2022, en cas d’apport de précisions de la part de certains réservataires ? La synthèse partagée sur Resana a pour objectif que chaque réservataire dispose d’une connaissance partagée de la répartition du parc du bailleur selon les contingents. Il ne vise pas une exhaustivité parfaite. En revanche, pour toute évolution dans le patrimoine devant survenir après le 30 juin 2022, ou d’apport de précisions de la part de réservataires, le bailleur devra mettre à jour son état des lieux détaillé. C’est sur cette base que le stock sera converti en flux (cf. question D1).

18. Que faire dans le cas de réservations octroyées en échange d’une mise à disposition de terrain, mais qui n’ont jamais été formalisées dans une convention ? Dans ces cas, les bailleurs et les collectivités doivent formaliser une convention.

19. Comment doivent-être indiqués les logements PLUS minoré et PLUS majoré dans l’état des lieux ? En PLUS.

20. L’état des lieux par réservataire devra-t-il être actualisé chaque année ? Non, seules les conventions le seront pour tenir compte des nouvelles livraisons / sorties de patrimoine.

21. Quel tableau déposer sur la plateforme Resana ? Uniquement le tableau récapitulatif des réservations (tableau n°2 sur le cadrage régional de l’état des lieux des réservations). La trame vierge de ce tableau est disponible sur Resana au format Excel. Ce tableau permettra à chaque réservataire d’avoir une vue d’ensemble de la répartition du patrimoine de chaque bailleur selon le contingent réservataire. Le détail de l’état des lieux de chaque contingent doit être envoyé par e-mail uniquement au réservataire concerné (sauf exceptions, cf. questions B8 et B9).

22. Comment ouvrir un compte sur la plateforme Resana ? L’accès doit être demandé à la DRIHL en écrivant à l’adresse suivante : reforme-attributions.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

C. Les conventions de réservation

1. Sur quelle base juridique dénoncer les conventions actuelles ? Sur la base de la loi Elan et de l’article 78 de la loi 3DS qui instaure le nouveau délai de mise en conformité des conventions (24 novembre 2023), ainsi que sur la base de l’article 5 du décret du 20 février 2020 modifié (non codifié) et les articles codifiés (art R. 441-5 et suivants du CCH). La signature des nouvelles conventions de réservations, conformément aux dispositions légales et réglementaires, rendra caduques les conventions antérieures.

2. Avant quelle date faut-il mettre en conformité les conventions actuelles ? Avant le 24 novembre 2023.

3. A quelle fréquence les conventions pourront-elles être revues ? A minima à fréquence triennale, mais la fréquence annuelle semble la plus opportune pour tenir compte de l’évolution du patrimoine. La convention précisera la fréquence de sa révision.

4. Les conventions, une fois établies, doivent-elles être soumises au contrôle de légalité du préfet ? L’article R.441-5 II. du CCH prévoit que «Toute nouvelle convention signée est transmise sans délai par l’organisme bailleur au préfet de département ainsi que, sur les territoires mentionnés au vingt-troisième alinéa de l’article L. 441-1, au président de l’établissement public de coopération intercommunale ».

5. Les conventions doivent-elles inclure une clause RGPD ? Non, puisque aucune donnée personnelle n’y figure.

6. La Ville est-elle toujours engagée par les garanties d’emprunts si les conventions initiales sont dénoncées ou rendues caduques par de nouvelles dispositions ? Etant donné que les nouvelles conventions maintiennent les droits de réservations de chaque réservataire, les garanties d’emprunt accordées précédemment perdurent et ne sont pas remises en cause.

7. Un modèle de convention sera-t-il mis à disposition et si oui, sera-t-il modifiable par les bailleurs et leurs réservataires ? Un modèle sera élaboré par la DRIHL, l’AORIF en y associant leurs partenaires, dans le cadre des travaux autour de la mise en œuvre du Protocole régional. Ce modèle prévoira des parties dédiées à l’expression des besoins et des attendus opérationnels des deux signataires. Il pourra être modifié selon les besoins locaux mais les modifications devront être soumises à l’aval des UD-DRIHL / DDETS.

8. Est-ce que les conventions pourront inclure des clauses relatives au rythme des mises à disposition des vacances dues, à la ventilation des types de financements des logements, à la localisation des résidences et aux typologies recherchées ? Le contenu des conventions de réservation n’est pas encore précisément déterminé à ce jour, il pourra faire l’objet d’adaptations à des situations spécifiques (ajout d’articles, clauses particulières liées à des négociations, etc.), tant qu’elles restent compatibles avec les conditions requises par les textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il s’agira quoi qu’il en soit de fixer deux types d’objectifs : un objectif quantitatif quant à la part du flux dédié au réservataire ainsi que des objectifs indicatifs quant aux critères des logements permettant de répondre aux besoins exprimés par le réservataire. La fixation de ces objectifs indicatifs relèvera de la négociation entre le bailleur et le réservataire ; les bailleurs devant trouver le juste équilibre entre les besoins exprimés par chaque réservataire. L’EPT/EPCI, en tant que chef de file des politiques d’attributions, garantira la cohérence territoriale entre les attentes des différents réservataires.

D. La conversion du stock en flux

1. Comment sera calculé le flux annuel attribué à chaque réservataire ? Le protocole régional prévoit 2 étapes pour la conversion du stock en flux :
a. Une première étape de transformation des droits de suite existants en un volume de droits uniques en tenant compte des engagements préexistants et en appliquant un taux de rotation afin de connaître le nombre de locataires potentiels selon la durée restante. Ces droits évolueront donc dans le temps, puisqu’ils diminueront au fur et à mesure de leur consommation par les réservataires et peuvent augmenter à chaque nouvelle acquisition d’un droit (livraison de programmes neufs). La conversion des conventions sans limites de durées dont bénéficient certaines collectivités doivent faire l’objet d’une négociation spécifique avec les bailleurs concernés.
b. Une seconde étape permettant de déterminer plus précisément le flux annuel attribué et tenant compte du volume de droits uniques dévolus à chaque réservataire.

2. Quel sera le taux de rotation retenu ? Comme indiqué dans le protocole régional, le périmètre de calcul du taux de rotation n’a fait consensus lors de la concertation régionale menée à ce sujet, c’est pourquoi les signataires se sont accordés sur le lancement d’une réflexion partenariale permettant d’objectiver l’analyse du parc social et déterminer la méthode de calcul la plus pertinente.

3. Quelle part du flux sera attribuée aux petits réservataires ? Afin de préserver les efforts de financement des « petits réservataires », ces derniers pourront négocier un volume annuel minimum de consommation de leurs droits uniques afin de ne pas être « invisibilisés » dans la masse du flux.

E. La mise en service de programmes neufs

1. Comment s’effectuera la répartition dans le cadre de programmes neufs ? Voir Protocole, point 7, p. 11. L’article R.441-5 du CCH, tel que modifié par le décret du 20 février 2020, dispose que « La convention de réservation précise les modalités de la concertation que l’organisme bailleur organise avec l’ensemble des réservataires concernés relativement aux désignations sur les logements mis en location lors de la première mise en service d’un programme ». Ce dispositif doit permettre de refléter le financement de l’opération.

F. L’orientation des logements vacants aux réservataires

1. Comment les bailleurs décideront à quel réservataire orienter tel logement ? Ces modalités n’ont pas encore été précisément définies et nécessiteront la mise en place d’un outil ou un cadre informatique commun autour de 3 fonctionnalités : l’aide à l’orientation des logements par les bailleurs vers les réservataires, le pilotage des attributions avec un suivi en temps réel de la part de flux de chacun, et l’outillage des EPCI dans leur rôle de chefs de file des attributions pour évaluer l’atteinte des objectifs fixés par la CIL.

2. Quel sera l’outil informatique utilisé pour suivre les mises à disposition ? L’identification des besoins (préalable au développement d’un outil adapté) est en cours.