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Gestion en flux : FAQ et modèle de convention de réservation avec les collectivités

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Foire aux questions (FAQ) actualisée en avril 2023

Avec près d’un quart du parc national de logement social, près de 150 organismes propriétaires de logements locatifs sociaux parfois répartis sur plusieurs départements, et un contexte de très forte tension sur le logement qui ne cesse de croître (780 000 demandeurs de logements sociaux), la région Ile-de-France est de loin le territoire confronté aux plus grands défis pour la mise en place de la gestion en flux des logements locatifs sociaux qu’impose l’article 114 de la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique de 2018, dite « ELAN ».
Conscientes de ces enjeux, et en complément du protocole régional sur la mise en œuvre de la gestion en flux des droits de réservation et du Cadre régional en vue de la constitution et de la transmission des états des lieux des réservations, la DRIHL et l’AORIF ont souhaité élaborer un modèle de convention de réservation en flux avec les collectivités. Ce modèle est adaptable selon les échanges bilatéraux que les bailleurs sociaux engageront avec leurs collectivités réservataires.

Télécharger le modèle de convention de réservation en flux avec les collectivités

Par ailleurs, une Foire aux questions (FAQ) a été publiée en juin 2022 et actualisée en avril 2023, permettant d’apporter des précisions sur la mise en œuvre de cette réforme complexe. Elle est consultable ci-dessous sur cette page et également sur le site de la DRIHL.

S’adressant en particulier aux organismes Hlm et aux collectivités réservataires, cette FAQ est structurée en 5 parties :
A. Les logements concernés par la gestion en flux et les logements sortis de l’assiette du flux
B. La réalisation de l’état des lieux des réservations
C. Les conventions de réservation
D. La conversion du stock en flux
E. La mise en service de programmes neufs
F. L’orientation des logements vacants aux réservataires

Cette Foire aux questions est amenée à être actualisée régulièrement en fonction des nouvelles questions reçues et de l’avancée des prochaines étapes de travail pour les organismes Hlm, l’AORIF et la DRIHL. Seule la version publiée sur les sites internet de l’AORIF et de la DRIHL fait foi.

A. Les logements concernés par la gestion en flux et les logements sortis de l’assiette du flux

1. Quels sont les logements soumis à la gestion en flux ?
La convention de réservation qui définit les modalités de mise en œuvre des attributions porte sur tout le patrimoine locatif social du département du bailleur social. Ce patrimoine est composé des logements :
– conventionnés ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) et des logements sociaux, relevant des dispositions relatives aux attributions de logements sociaux,
– non conventionnés mais construits, améliorés ou acquis avec le concours financier de l’Etat (à savoir, les logements ayant bénéficié d’un financement aidé antérieur à 1977 tels les HBM, HLMO, PLR, PSR, ILM, ILN, etc…),
– les logements déconventionnés mais tombant dans le champ de l’application de l’article L. 411-6 du CCH.
– appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré (OHLM) ou gérés par ceux-ci.
Pour les sociétés d’économie mixte agréées en vue d’exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux, seuls les logements conventionnés ouvrant droit à l’APL sont pris en compte.
Pour résumer, il s’agit de l’ensemble des logements locatifs sociaux dits “ordinaires” (nommés aussi « familiaux”) entrant dans le champ des attributions réglementées.

2. Quels seront les logements non concernés par la gestion en flux ?
● Les PLI ;
● Les foyers de travailleurs migrants ;
● Les structures médico-sociales ;
● Les CHRS et résidences sociales ;
● Les logements étudiants ;
● Les réservations au profit des services relevant de la défense nationale ou de la sécurité intérieure qui portent sur des logements identifiés dans des programmes. Le retrait de l’assiette va concerner l’intégralité des logements réservés par les services relevant de la défense nationale ou de la sécurité intérieure et pas seulement les logements in fine attribués aux « actifs » c’est à dire aux militaires et aux policiers « de terrain ».
● Les logements réservés par les établissements publics de santé.
Pour résumer, il s’agit des logements n’entrant pas dans le champ des attributions réglementées (LLI/PLI, logement transitoire-foyer, etc.) et certains logements entrant dans le champ des attributions réglementées mais réservés par des services publics spécifiques (ex: préfecture de police, AP-HP, etc.).

3. Les résidences sociales et pour publics spécifiques (résidences jeunes/étudiants, foyers de jeunes travailleurs, résidences autonomie, foyers de travailleurs migrants, pensions de famille, maisons relais, structures d’hébergement d’urgence et d’insertion) sont-elles concernées par la gestion en flux ?
Non. Voir Protocole, point 2, p. 5.

4. Les résidences intergénérationnelles sont-elles concernées par la gestion en flux ?
Oui. Si le réservataire souhaite pouvoir continuer à bénéficier de logements de ce type, il pourra le préciser dans sa convention de réservation (cf. question C8).

5. Les logements PMR sont-ils concernés par la gestion en flux ?
Oui. Si le réservataire souhaite pouvoir continuer à bénéficier de logements de ce type, il pourra le préciser dans sa convention de réservation (cf. question C8).

6. Les pavillons sont-ils concernés par la gestion en flux ?
Oui, au même titre que tous les autres logements sociaux familiaux.

7. Les logements intermédiaires (LLI / PLI) sont-ils concernés par la gestion en flux ?
Non. Voir Protocole, point 2, p. 5.
8. Quels besoins pourront justifier de sortir des logements de l’assiette du flux ?
Les logements soustraits du flux correspondant aux logements mobilisés chaque année par les bailleurs sociaux pour favoriser la mobilité résidentielle indiqués dans le décret n° 2020-145 du 20 février 2020 relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux: mutations internes, relogements NPNRU et ORCOD-IN, relogements nécessaires à la lutte contre l’habitat indigne (LHI), les logements nécessaires dans le cadre d’une opération de vente (voir détail A.14).
Si aucune extension des sorties de logements du flux n’est prévue par rapport au décret, le Protocole régional indique néanmoins que si des demandes d’extension de sortie étaient formulées localement, en raison de besoins territoriaux particuliers, par exemple des relogements dans le cadre de restructurations lourdes de patrimoine financées par le plan France Relance, ou des relogements issus du plan initiative copropriété (PIC), la CIL pourra être saisie et une validation du préfet de département sera nécessaire.
9. Comment les bailleurs identifieront les logements sortis de l’assiette de flux, à réserver pour les mutations internes ?
Les CUS et les CIA pourront servir de documents de référence pour établir une projection sur l’année à venir des besoins en mutations internes. Les bailleurs devront également présenter chaque année un bilan des attributions réalisées sur les logements sortis de l’assiette.
10. Qu’est-ce qui fera foi en cas d’incohérence des objectifs de mutations entre la CUS et la CIA ?
La CIA prévaudra, sachant que les CUS ont été envoyées à l’EPT/EPCI et que celui-ci doit s’assurer de leur cohérence avec les politiques locales d’attributions. Les bailleurs devront également présenter chaque année un bilan des attributions réalisées sur les logements sortis de l’assiette.
11. Qu’est-ce qu’une mutation interne ?
Il s’agit d’une demande de logement social d’un locataire du parc social qui sera satisfaite dans le parc du bailleur dont le ménage est déjà locataire.
Sachant que l’objectif est d’améliorer le parcours résidentiel des locataires du parc social sans pour autant restreindre l’accès au logement social des primo-demandeurs, la mutation interne a vocation à être neutre : la satisfaction d’une mutation interne entraîne nécessairement la libération d’un logement dans le parc social. Ainsi, ne sont pas qualifiées de “mutation interne“, les décohabitations dans le parc social (absence de libération du logement) ou les opérations de relogement dit de droit commun (démolition du logement libéré).

12. Comment les bailleurs identifieront les logements sortis de l’assiette de flux, à réserver pour les relogements NPNRU ?
Les besoins en relogement de chaque bailleur sont chiffrés par les enquêtes sociales pré-relogement. Ainsi, les bailleurs seront en capacité d’estimer les besoins pour l’année à venir. Par ailleurs, la DRIHL régionale mène une étude pour estimer le volume total des besoins en relogement et leur répartition temporelle dans les années à venir, à l’échelle de l’Ile-de-France.
13. Est-ce que les logements nécessaires pour des relogements NPNRU effectués par des bailleurs solidaires (et non démolisseurs) peuvent être aussi sortis de l’assiette du flux ?
Oui, conformément au décret, ils pourront être sortis de l’assiette, cela afin d’encourager les bailleurs solidaires à participer aux relogements des opérations NPNRU.
14. Qu’est-ce que sont les logements nécessaires aux ménages issus de la LHI ?
Il s’agit des logements nécessaires au relogement en application des articles L. 521-3-1, L. 521-3-2 et L. 521-3-3 du CCH, à savoir ceux nécessaires pour reloger les ménages logés dans des locaux sous arrêté de péril et d’insalubrité.
15. Comment les bailleurs identifieront les logements nécessaires aux ménages issus de la LHI ?
Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’une interdiction définitive d’habiter ou encore en cas d’évacuation temporaire ou définitive le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer respectivement un hébergement temporaire ou un relogement définitif.
Toutefois, lorsque le propriétaire ou l’exploitant des lieux est défaillant, l’autorité publique compétente (préfet ou maire) prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger l’occupant.
Sachant que ces situations ne sont a priori connues que des autorités compétentes et que l’obligation de relogement concerne d’abord le propriétaire, et que l’obligation incombe au maire ou au préfet (selon la mesure de police concernée) uniquement en cas de défaillance du propriétaire, l’estimation des besoins en relogement pour ces motifs pourra être réalisée au niveau local (CIL), et évaluée à postériori lors des bilans annuels présentés par les bailleurs.
16. Qu’est-ce qu’un logement nécessaire dans le cadre d’une opération de vente de logements sociaux ?
Ce sont les logements nécessaires pour toutes les opérations de vente afin de reloger les locataires des biens mis en vente qui ne souhaitent ou ne peuvent pas se porter acquéreur de leur logement.
Sans remettre en cause le droit au maintien dans les lieux du locataire, le bailleur social pourra ainsi accroître l’offre de relogements pour faire des propositions de qualité aux locataires concernés.
Pour évaluer le nombre de ces logements, il est proposé, de manière indicative, de s’appuyer sur les plans de ventes et les CUS.
17. Est-ce que les logements soustraits du flux sont sortis de l’assiette dès la signature de la convention ou plutôt au fil de l’eau en fonction des besoins ?
Le volume global d’attributions qui devront être mobilisées pour répondre aux besoins de mutations internes, relogements NPNRU et ORCOD-IN (soit ce qui sera sorti de l’assiette du flux) peut être estimé en amont. Néanmoins, il reviendra ensuite au bailleur, à la libération d’un logement et en fonction des engagements pris dans les conventions, de “flécher” un logement pour une attribution “hors flux” ou dans le flux.
Le volume d’attribution prévisionnel à retirer du flux pour l’année N et celui effectivement retiré du flux en N-1 seront présentés par le bailleur au réservataire avant le 28 février de chaque année.

18. Est-ce que les logements non réservés sortent de l’assiette du flux ?
Non, les logements non réservés (dit “contingent du bailleur”) sont soumis à la gestion en flux. Dès libération du logement (quel que soit son réservataire initial en gestion en stock), le bailleur décide de son orientation (dans/hors assiette du flux). Le bailleur, sous réserve de respecter les engagements pris avec chacun de ses réservataires, peut désigner directement des demandeurs sur ses logements.

 

B. La réalisation de l’état des lieux des réservations

1. Quels logements doivent être pris en compte dans l’état des lieux ?
Tous les logements sociaux en service à la date d’établissement de l’état des lieux, faisant partie du contingent de réservation des réservataires suivants :
● Etat
● Action logement
● Communes
● EPCI
● Autres collectivités (département, région)
● Autres employeurs (ministères, SNCF, RATP, La Poste, etc.)
● Les organismes à caractère désintéressé (cf. B5)
2. Les logements du contingent Etat non concernés par la gestion en flux (défense nationale, sécurité intérieure, établissements publics de santé) doivent-ils être inclus dans l’état des lieux ?
Sans que ce soit obligatoire, il est vivement conseillé de les y inclure puisqu’il est de toute façon nécessaire de les identifier afin de pouvoir continuer à les gérer en stock.
3. Les logements réservés par des réservataires très spécifiques (ex : Ministère de la justice pour agents pénitentiaires), qui ne sont pas exclus de la gestion en flux, sont-ils concernés par l’état des lieux des réservations ?
Oui, l’état des lieux de ces réservations devra être réalisé. Au regard de ces besoins spécifiques, ces réservataires pourront intégrer, au sein des conventions bilatérales de réservations, des clauses précisant la localisation des logements souhaités à une échelle infra-départementale, sans pour autant cibler un programme en particulier.
4. Les logements non réservés (et qui donc appartiennent au « contingent » du bailleur) doivent-ils figurer dans la synthèse de l’état des lieux des réservations (tableau n°2) ?
Non, cela n’est pas nécessaire. Cependant si le bailleur souhaite les ajouter au tableau cela est possible.
5. A quoi renvoie la catégorie « 9. Organismes désintéressés » mentionnée dans l’état des lieux des réservations ?
Les organismes désintéressés sont ceux qui sont « gérés et administrés à titre bénévole par des personnes n’ayant elles-mêmes, ou par personne interposée, aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’exploitation » et qui « ne procèdent à aucune distribution directe ou indirecte de bénéfice, sous quelque forme que ce soit » (CGI : art. 261-7-1).Il s’agit notamment des Maîtrises d’ouvrage d’insertion (MOI), des associations d’intermédiation locative ou encore des fondations.
6. Sur quelle base de données le bailleur établit l’état des lieux ?
Sur la base des données du RPLS (en aucun cas, des logements comptabilisés au titre de la loi SRU). Cet exercice peut être l’occasion de corriger ou mettre à jour les informations renseignées dans le RPLS. Cf. Cadre régional d’état des lieux des réservations.
7. Si le bailleur et son réservataire ont effectué un état des lieux en 2021 ou en 2022, doivent-ils le refaire ?
Non, mais ils doivent l’actualiser des nouvelles livraisons et s’assurer qu’il est conforme au cadre régional.
8. Quel état des lieux les bailleurs doivent-ils transmettre à l’agglomération ?
L’état des lieux des réservations liées aux garanties d’emprunt, même en cas de co-garanties avec les Conseils départementaux ou les communes.
9. Que faire en cas de co-garantie d’emprunt et/ou de délégation des droits de réservation ?
Une possible répartition de la garantie d’emprunt entre plusieurs collectivités est possible. Pour l’état des lieux, il pourrait être appliqué une clef de répartition des droits de réservations au prorata des garanties apportées par chacune des collectivités.
Pour les droits de réservations qui ne sont pas mobilisés par les collectivités ou qu’elles ont délégué à une autre collectivité, l’état des lieux des réservations et l’élaboration des nouvelles conventions seront l’occasion d’une clarification.
10. Que faire si le bailleur accorde à la commune des droits de réservation sans contrepartie, qui n’ont pas fait l’objet d’une convention ?
L’état des lieux des réservations et l’élaboration des nouvelles conventions seront l’occasion d’une clarification. La signature d’une convention ad hoc, même en contrepartie d’un financement à l’euro symbolique, sera dans tous les cas nécessaire si la collectivité souhaite continuer à bénéficier de droits de désignation en flux au-delà des droits issus des garanties d’emprunt.
11. Que faire si le bailleur accorde à la commune des droits de réservation en contrepartie d’une garantie d’emprunt, mais que ces droits n’ont jamais été formalisés dans une convention ?
Dans ce cas, qu’il n’y a pas besoin de formaliser une convention avec les communes qui ont garanti les emprunts, avant la convention en flux. C’est celle-ci qui formalisera les droits que ces communes ont acquis dans le cadre de leurs garanties d’emprunt, même si à l’époque aucune convention de réservation n’avait été signée. La convention en flux portera sur la totalité des droits de la commune sur son territoire (englobant ainsi les résidences sur lesquelles la commune a garanti les emprunts mais n’a pas signé de convention avec le bailleur).
12. Le bailleur peut-il transmettre l’état des lieux des réservations communales à l’EPT/EPCI de rattachement, sur demande de l’EPT/EPCI ?
Oui
13. Le bailleur peut-il transmettre l’état des lieux des réservations de l’Etat/Action Logement/autres réservataires à l’EPT/EPCI où se situent les logements concernés, sur demande de l’EPT/EPCI ?
Non. L’EPT/EPCI peut uniquement demander à obtenir les états des lieux détaillés de ses communes membres. En ce qui concerne les contingents des autres réservataires, il en aura connaissance dans la synthèse générale (tableau n°2). Les EPCI sont invités à se saisir de cette synthèse, dans le cadre de leur rôle de chefs de file des attributions, pour disposer d’une vision globale et partagée à l’échelle territoriale de la part de chaque contingent, de leurs localisations et de leurs caractéristiques.
14. Les réservataires peuvent-ils demander aux bailleurs les conventions de réservation afférentes à leur contingent, s’ils ne les détiennent pas/ne les ont pas retrouvées ?
Oui
15. L’état du stock de réservations détenu par un EPCI/EPT peut-il être transmis à ses communes membres ?
Oui
16. Quelle est la date de début des conventions à prendre en compte ?
La date de signature de la convention.
17. Quelle est la durée des conventions de réservation ?
a. Conventions Etat : sans limite de durée. Ne pas mettre de date de fin dans le tableau n° 1 de l’état des lieux (ou mettre une date fictive, ex : 9999). Sur le tableau n°2 de l’état des lieux, ne rien mettre.
b. Conventions collectivités en contrepartie d’une garantie d’emprunt : durée de la garantie d’emprunt, prolongée de 5 ans (article R441-6 du CCH). Toutes les conventions en cours lors de l’établissement de l’état des lieux sont concernées par cette disposition (et non seulement les nouvelles conventions établies après la date d’entrée en vigueur de l’article). NB : les emprunts octroyés pour des réhabilitations donnent également lieu à des réservations dont la durée est prolongée de 5 ans à l’issue du remboursement de l’emprunt.
L’état des lieux (tableau 1), dans la colonne « Date d’expiration de la convention », doit mentionner la date de fin inscrite dans la convention en tenant compte des 5 ans de prolongation automatique des droits de réservation. Pour le tableau 2, il faut mettre le nombre de conventions correspondantes dans la colonne de l’année d’expiration, tenant compte des + 5 ans.
● Si cela n’a pas été ajouté et l’état des lieux est déjà établi, il n’est pas nécessaire de le refaire mais il conviendra de tenir compte de ces prolongations de conventions lors de la conversion du stock en flux (cf. question D1).
● Dans le cas des conventions en cours en 2017, et qui ont expiré entre 2018 et 2022, elles bénéficient de la prolongation de 5 ans et doivent être ajoutées à l’état des lieux dès lors que cette prolongation est encore en cours. Si la prolongation n’a pas été appliquée lors de leur expiration, et qu’ajouter ces conventions à l’état des lieux serait trop complexe, cela pourra faire l’objet d’une négociation spécifique avec la collectivité, si elle le souhaite.
c. Autres conventions des collectivités (en contrepartie d’un apport de terrain par exemple) : la date inscrite sur la convention. Si pas de convention ou pas de date : à négocier avec la collectivité.
d. Autres conventions (AL, autres employeurs…) : la date inscrite sur la convention.
18. Est-ce que l’état des lieux doit inclure les logements réservés dont la convention de réservation arrive à son terme avant le 24 novembre 2023 ?
Oui. En effet c’est sur la durée restante des conventions que sera appliqué un taux de rotation pour convertir les droits de suite en un volume de droits uniques (cf. question D1).
19. Si l’état des lieux détaillé a été effectué en 2021 ou en 2022, est-ce que le bailleur doit le mettre à jour en 2023 avec les nouvelles mises en service ?
Oui.
20. Est-ce que la synthèse déposée sur Resana pourra être modifiée après le 30 juin 2022, en cas d’apport de précisions de la part de certains réservataires ?
La synthèse partagée sur Resana a pour objectif que chaque réservataire dispose d’une connaissance partagée de la répartition du parc du bailleur selon les contingents. Il ne vise pas une exhaustivité parfaite. Nous préconisons de la mettre à jour uniquement en cas de modifications majeures de la répartition des contingents. En revanche, pour toute évolution dans le patrimoine devant survenir après le 30 juin 2022, ou d’apport de précisions de la part de réservataires, le bailleur devra mettre à jour son état des lieux détaillé. C’est sur cette base que le stock sera converti en flux (cf. question D1).
21. Que faire dans le cas de réservations octroyées en échange d’une mise à disposition de terrain, mais qui n’ont jamais été formalisées dans une convention ?
Dans ces cas, les bailleurs et les collectivités doivent formaliser une convention.
Plus largement, le passage à la gestion en flux constitue une opportunité pour engager un partenariat entre collectivité sur ses engagements actuels et futurs en faveur du logement social, et en conséquence, les contreparties en réservations.
22. Que faire lorsque l’on ne retrouve pas trace des conventions conclues ?
Dans le cas de conventions anciennes, toutes n’ont pas fait l’objet d’une traçabilité et numérisation. Dans ce cas, il est recommandé aux bailleurs et collectivités de disposer des délibérations.
Si des contreparties sont prises dans la délibération on peut considérer qu’elles valent engagement.
23. Comment doivent-être indiqués les logements PLUS minoré et PLUS majoré dans l’état des lieux ?
En PLUS.
24. L’état des lieux par réservataire devra-t-il être actualisé chaque année ?
Non, seules les conventions le seront pour tenir compte des nouvelles livraisons / sorties de patrimoine (cf. partie C).
25. Quel tableau déposer sur la plateforme Resana ?
Uniquement le tableau récapitulatif des réservations (tableau n°2 sur le cadrage régional de l’état des lieux des réservations). La trame vierge de ce tableau est disponible sur Resana au format Excel. Ce tableau permettra à chaque réservataire d’avoir une vue d’ensemble de la répartition du patrimoine de chaque bailleur selon le contingent réservataire. Le détail de l’état des lieux de chaque contingent doit être envoyé par e-mail uniquement au réservataire concerné (sauf exceptions, cf. questions B8 et B9).
26. Comment ouvrir un compte sur la plateforme Resana ?
Les référents des bailleurs, réservataires et EPCI/EPT peuvent demander l’accès à cette plateforme à la DRIHL en écrivant à l’adresse suivante : en envoyant un mail à reforme-attributions.drihlif@ developpement-durable.gouv.fr.

 

C. Les conventions de réservation en flux

1. Sur quelle base juridique dénoncer les conventions actuelles ?
Sur la base de la loi Elan et de l’article 78 de la loi 3DS qui instaure le nouveau délai de mise en conformité des conventions (24 novembre 2023), ainsi que sur la base de l’article 5 du décret du 20 février 2020 modifié (non codifié) et les articles codifiés (art R. 441-5 et suivants du CCH). La signature des nouvelles conventions de réservations, conformément aux dispositions légales et réglementaires, rendra caduques les conventions antérieures.
2. Avant quelle date faut-il mettre en conformité les conventions actuelles?
Avant le 24 novembre 2023.
Chaque convention de réservation, quel que soit le réservataire, doit être transmise sans délai par le bailleur social au préfet de département, ainsi que, sur le territoire des intercommunalités soumises la réforme des attributions, au président de l’EPCI/l’EPT.
3. A quelle fréquence les conventions pourront-elles être revues ?
A minima à fréquence triennale, mais la fréquence annuelle semble la plus opportune pour tenir compte de l’évolution du patrimoine. La convention précisera la fréquence de sa révision. Elle pourra être établie sur une durée de trois ans, mais en réalisant des avenants annuels pour intégrer l’évolution des droits des réservataires.
4. Les conventions, une fois établies, doivent-elles être soumises au contrôle de légalité du préfet ?
L’article R.441-5 II. du CCH prévoit que «Toute nouvelle convention signée est transmise sans délai par l’organisme bailleur au préfet de département ainsi que, sur les territoires mentionnés au vingt-troisième alinéa de l’article L. 441-1, au président de l’établissement public de coopération intercommunale ».
5. Les conventions doivent-elles inclure une clause RGPD ?
Non, puisque aucune donnée personnelle n’y figure.
6. La Ville est-elle toujours engagée par les garanties d’emprunts si les conventions initiales sont dénoncées ou rendues caduques par de nouvelles dispositions ?
Etant donné que les nouvelles conventions maintiennent les droits de réservations de chaque réservataire, les garanties d’emprunt accordées précédemment perdurent et ne sont pas remises en cause.
7. Un modèle de convention sera-t-il mis à disposition et si oui, sera-t-il modifiable par les bailleurs et leurs réservataires ?
Un modèle sera élaboré par la DRIHL, l’AORIF en y associant leurs partenaires, dans le cadre des travaux autour de la mise en œuvre du Protocole régional. Ce modèle, à destination des collectivités territoriales, prévoira des parties dédiées à l’expression des besoins et des attendus opérationnels des deux signataires. Il pourra être modifié selon les besoins locaux mais les modifications substantielles devront être soumises à l’aval des UD-DRIHL / DDETS. Des modèles spécifiques de conventions seront envoyés par l’Etat et par Action Logement Service aux organismes.
8. Est-ce que les conventions pourront inclure des clauses relatives au rythme des mises à disposition des vacances dues à la ventilation des types de financements des logements, à la localisation des résidences et aux typologies recherchées ?
Le contenu des conventions de réservation est en cours d’élaboration, il pourra faire l’objet d’adaptations à des situations spécifiques (ajout d’articles, clauses particulières liées à des négociations, etc.), tant qu’elles restent compatibles avec les conditions requises par les textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il s’agira quoi qu’il en soit de fixer deux types d’objectifs : un objectif quantitatif quant à la part du flux dédié au réservataire ainsi que des objectifs indicatifs quant aux critères des logements permettant de répondre aux besoins exprimés par le réservataire. La fixation de ces objectifs indicatifs relèvera de la négociation entre le bailleur et le réservataire ; les bailleurs devant trouver le juste équilibre entre les besoins exprimés par chaque réservataire. L’EPT/EPCI, en tant que chef de file des politiques d’attributions, garantira la cohérence territoriale entre les attentes des différents réservataires.
En tout état de cause, le “rythme des mises à disposition” ainsi que les caractéristiques des logements est par nature dépendant de la libération des logements.
9. Quelle est la durée d’une convention de réservation ?
Aucune disposition n’encadre la durée d’une convention de réservation. Il appartient aux signataires de décider de la durée. Toutefois, pour les conventions de réservation signées avec le préfet, il est recommandé par le ministère de prévoir une durée de trois ans, avec tacite reconduction, sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties dont les modalités de la résiliation sont à préciser dans les conventions. Quelle que soit la durée de la convention, un bilan a minima annuel doit être réalisé. Celui-ci permettra de déterminer le flux prévisionnel sur l’année suivante.
10. Quelles conséquences en cas d’absence de convention de réservation en flux ?
Tout réservataire doit signer une convention de réservation. Depuis le décret n°2011-176 du 15 février 2011, une convention de réservation signée entre tout bénéficiaire de réservations et le bailleur social définit les modalités pratiques de la mise en œuvre des droits de réservation, notamment les délais dans lesquels ce bailleur est tenu de signaler la mise en service et la vacance de l’intégralité des logements réservés.
Le décret du 20 février 2020 rappelle l’obligation pour chaque réservataire de signer une convention avec chaque bailleur social. Cette obligation est inscrite à l’article R. 441-5 du CCH : « Une convention de réservation obligatoirement signée entre tout bénéficiaire de réservations de logements locatifs sociaux et l’organisme bailleur définit les modalités pratiques de leur mise en œuvre ».
A défaut de transmission au préfet de cette convention avant la date butoir, les logements réservés en stock dans le cadre de la convention existante à cette date s’ajoutent au flux annuel de logements réservé par ce préfet jusqu’à conclusion par les parties d’une convention conforme (article 5 du décret du 20 février 2020).
11. Pourquoi le préfet doit être premier à signer les conventions de réservation ?
Le décret sur la gestion en flux précise que la mise en conformité de la convention de réservation conclue par le préfet pour la détermination du flux de logement qui lui est réservé intervient préalablement à la mise en conformité des autres conventions de réservation conclues par l’organisme bailleur. Toutefois, il est à noter que toutes dispositions doivent être prises pour que les conventions avec les autres réservataires soient conclues concomitamment.
12. Quelle est la place des EPCI/EPT dans le cadre de la gestion en flux ?
Les EPCI sont chefs de file de la politique du logement et les CIL sont une instance de concertation privilégiée. En outre, le décret sur la gestion en flux laisse de la souplesse pour permettre aux acteurs locaux de s’accorder sur des pratiques efficaces. Ainsi, l’EPCI peut être à l’initiative de démarches partenariales en inter-réservataires.
A minima, l’EPCI a vocation à accompagner les communes (réservataires) dans leur compréhension de la réforme, dans la qualification du flux au regard de leurs besoins pour faciliter le dialogue avec les bailleurs dont elles sont réservataires. Par ailleurs, les EPCI peuvent être eux-mêmes réservataires lorsqu’ils garantissent des emprunts ou accordent des terrains ou des subventions.
Les objectifs sont triples : faciliter le cadre d’échange pour les communes avec les bailleurs sociaux, avoir un seul interlocuteur privilégié pour les bailleurs sociaux et lier la gestion en flux à une stratégie de territoire en termes de mixité sociale.

 

D. La conversion du stock en flux

1. Comment sera calculé le flux annuel attribué à chaque réservataire ?

Le Protocole régional prévoit 2 étapes pour la conversion du stock en flux :
a. Une première étape de transformation des droits de suite existants en un volume de droits uniques en tenant compte des engagements préexistants et en appliquant un taux de rotation afin de connaître le nombre de locataires potentiels selon la durée restante. Ces droits évolueront donc dans le temps, puisqu’ils diminueront au fur et à mesure de leur consommation par les réservataires et peuvent augmenter à chaque nouvelle acquisition d’un droit (livraison de programmes neufs). La conversion des conventions sans limite de durée dont bénéficient certaines collectivités doivent faire l’objet d’une négociation spécifique avec les bailleurs concernés.
Le volume des droits de suite converti sera calculé de la façon suivante pour chaque convention préexistante : Somme des droits de suite X durée de réservation restante à courir X taux de rotation
Exemple : En 2023, un réservataire dispose de 5 droits de suite jusqu’en 2030, 7 droits de suite jusqu’en 2032, et 6 droits de suite jusqu’en 2035 auprès d’un bailleur donné. Il est retenu un taux de rotation moyen de 7%.
[(5 X (2030 – 2023)) + (7 X (2032 – 2023)) + (6 X (2035-2023)) X 7%] = 11,9
Ce réservataire dispose donc d’un volume de 12 droits uniques.
b. Une seconde étape permettant de déterminer plus précisément le flux annuel attribué et tenant compte du volume de droits uniques dévolus à chaque réservataire.
Le volume de droits uniques détenu par chaque réservataire au début de l’année N sera pris en compte pour déterminer le flux annuel de logements qui lui sera orienté. L’objectif de chaque réservataire sera exprimé en part du flux (pourcentage) résiduel, une fois retranché le flux réservé à l’État.
Toutefois, il est à noter qu’il ne s’agit que d’un objectif de flux que le bailleur et le réservataire peuvent convenir d’un taux supérieur ou inférieur, notamment si le réservataire souhaite consommer plus ou moins rapidement son volume de droits uniques, et que le bailleur peut se voir allouer une part du flux.

2. Pourquoi utiliser la notion de droits uniques dans la gestion en flux ?
Pour rappel, les droits de réservation négociés auprès des bailleurs peuvent prendre actuellement différentes formes :
● Droit unique : droit réservé pour une seule attribution.
● Droit de suite : droit réservé pour attribution pendant une durée déterminée. Lors de la rotation, le réservataire peut alors désigner le prochain locataire si la durée de réservation n’est pas écoulée.
La mise en œuvre de la gestion en flux en Ile-de-France s’appuie sur les « droits uniques » afin, d’une part, de prendre en compte les contributions de chacun des réservataires dans le développement du logement social (garantie financière, financement, etc.) pour lesquelles une contrepartie en droits de réservations a été octroyée en accord avec le cadre réglementaire et, d’autre part, simplifier l’exercice du droit de réservation dans le cadre de la gestion en flux.
Ex: lorsqu’une collectivité garantit un emprunt pour un programme donné, elle dispose de droits de réservation durant la durée de cet emprunt (+ 5 ans) sur les logements réservés dans ce programme. Pour autant, excepté pour le premier peuplement lors de la mise en service de ce programme, la collectivité ne sait pas si ses logements réservés se libéreront durant la durée de sa réservation. Théoriquement, ces logements peuvent ne pas se libérer. Avec la gestion en flux et la notion de droits uniques, la collectivité saura, dès la participation à la construction de logements sociaux, le nombre de locataires supplémentaires qu’elle pourra placer/désigner sur son territoire. Ce volume de placements/désignations, incarnés en nombre de droits uniques, sera intégré au volume global détenu chez le bailleur et consommable à l’échelle de tout le patrimoine du bailleur sur le territoire.
3. Quel sera le taux de rotation retenu pour transformer les droits de suite en droits uniques ?
Comme indiqué dans le Protocole régional, le périmètre de calcul du taux de rotation n’a fait consensus lors de la concertation régionale menée à ce sujet, c’est pourquoi les signataires se sont accordés sur le lancement d’une réflexion partenariale permettant d’objectiver l’analyse du parc social et déterminer la méthode de calcul la plus pertinente. Cette mission a conclu aux éléments suivants :
Le taux de rotation retenu pour convertir les droits de suite en droits uniques se définit de la manière suivante : emménagements dans les logements proposés à la location depuis un an ou plus, rapportés au nombre de logements proposés à la location depuis un an ou plus.
Les nouvelles mises en service ne sont donc pas intégrées dans le calcul de ce taux de rotation.
Il est recommandé par les partenaires du Protocole de retenir les données RPLS pour calculer ce taux de rotation, qui seront transmises par le bailleur.
Mode de calcul du taux de rotation dans RPLS d’une année N :
• Numérateur = Emménagement dans les logements en location depuis au moins un an, logements à Mode d’occupation (MODE = 1) et Année du bail (BAIL = N-1) et Année de première mise en location (LOCAT ≠ N et N-1)
• Dénominateur = Logements à Mode d’occupation (MODE = 1 et 2) et Année de première mise en location (LOCAT ≠ N et N-1)
Ce taux de rotation se calcule ensuite sur la moyenne du taux de rotation annuel des 5 dernières années disponibles, sur le parc du bailleur, tous contingents confondus, à leur l’échelle de compétence pour les réservataires « collectivités territoriales ».
Cette moyenne sur 5 ans permet de lisser d’éventuels décrochés conjoncturels (comme la crise COVID de 2020) et d’intégrer un ralentissement perceptible et continu.
Le taux de rotation moyen retenu pour la conversion des droits de suite issue de l’état de lieux des réservations en 2023 est donc la moyenne du taux de rotation des millésimes RPLS 2017 à 2022 (le millésime du RPLS 2023 des données 2022 n’étant pas disponible avant la fin de l’année 2023).
4. Quelle part du flux sera attribuée aux petits réservataires ?
Afin de préserver les efforts de financement des « petits réservataires », ces derniers pourront négocier un volume annuel minimum de consommation de leurs droits uniques afin de ne pas être « invisibilisés » dans la masse du flux.
5. Comment augmenter le nombre de droits uniques de réservation ?
Comme indiqué à la question D.1, le volume de droits uniques augmente à chaque nouvelle acquisition d’un droit (ex: livraison de programmes neufs).
Par conséquent, si un réservataire ne participe plus au développement du logement social, il arrivera que le réservataire ait consommé l’ensemble de ses droits uniques de la même manière que dans le cadre de la gestion en stock où l’échéance des conventions de garanties d’emprunt conduit à la fin des droits de réservation.

 

E. La mise en service de programmes neufs

1. Comment s’effectuera la répartition dans le cadre de programmes neufs ?
Voir Protocole, point 7, p. 11. L’article R.441-5 du CCH, tel que modifié par le décret du 20 février 2020, dispose que « La convention de réservation précise les modalités de la concertation que l’organisme bailleur organise avec l’ensemble des réservataires concernés relativement aux désignations sur les logements mis en location lors de la première mise en service d’un programme ». Ce dispositif doit permettre de refléter le financement de l’opération.
La DRIHL, l’AORIF et ALS produiront une fiche pratique pour guider les bailleurs dans la mise en place de ces instances de concertation sur les premières attributions.

 

F. L’orientation des logements vacants aux réservataires

1. Avec la gestion en flux, plus aucun logement ne sera orienté aux réservataires ?
Les droits acquis actuellement relatifs aux réservations de logements perdureront (cf. conversion des droits de suite en droits uniques). Le bailleur continuera donc d’orienter des logements aux réservataires dans le cadre des conventions de réservation qu’il aura signé avec eux.
La gestion en flux ne doit pas être confondue avec la gestion déléguée. Les réservataires en IDF ont une gestion directe de leurs droits de réservations. Dans le cadre de la gestion en flux, les réservataires peuvent continuer à rester dans une gestion directe des réservations et donc se voir orienter des logements par les bailleurs afin d’y proposer des ménages.
2. Comment les bailleurs décideront à quel réservataire orienter tel logement ?
Ces modalités n’ont pas encore été précisément définies et nécessiteront la mise en place d’un outil ou un cadre informatique commun autour de 3 fonctionnalités : l’aide à l’orientation des logements par les bailleurs vers les réservataires, le pilotage des attributions avec un suivi en temps réel de la part de flux de chacun, et l’outillage des EPCI dans leur rôle de chefs de file des attributions pour évaluer l’atteinte des objectifs fixés par la CIL.
3. Les négociations des conventions se faisant entre bailleur et réservataires, est-ce l’Etat qui in fine arbitre sur la répartition finale dans le cas potentiel où la somme des contreparties demandées dépasse 100 %?
Le bailleur devra veiller à ce que la somme de ses engagements ne dépasse pas les 100% du flux. Les premières années de mise en œuvre seront l’occasion de tester le nouveau fonctionnement et la bienveillance et la confiance devront être de mise de part et d’autre.
4. Comment les villes pourront tenir leurs engagements en matière de mixité sociale si c’est le bailleur qui décidera de leur orienter tel ou tel logement ou financement ? Comment respecter les 25 % d’attribution prioritaires si plusieurs bailleurs n’orientent à la collectivité que des logements PLS ?
Le bailleur est le premier concerné par le souci de la mixité sociale et il s’inscrit dans la politique intercommunale à ce sujet.
D’ailleurs, la gestion en flux permettra justement de dépasser « l’effet filière » conduisant à la concentration de ménages en difficultés dans certaines résidences, en fonction de la répartition des contingents dans les différents segments du parc
Le bilan global à l’échelle EPCI, tous bailleurs confondus, permettra d’analyser les orientations de logements.
5. Quel sera l’outil informatique utilisé pour suivre les mises à disposition ?
Chaque bailleur est en train d’adapter son progiciel (dit « ERP ») ou bien de se doter d’un logiciel dédié à la gestion en flux.
6. Avec le retrait du hors assiette, il ne restera plus de logements à redistribuer aux réservataires ?
Le décret prévoit des conditions précises pour sortir de l’assiette une partie des logements libérés sur une année donnée. Concernant les principaux mécanismes de retrait de d’assiette, à savoir les relogements NPNRU et les mutations internes, il n’y aura a priori peu d’impact pour les réservataires.
D’une part, la satisfaction d’une mutation interne entraîne nécessairement la libération d’un logement dans le parc social, ce relogement est donc neutre dans l’équilibre assiette/hors assiette.
D’autre part, pour les NPNRU, les réservataires participent actuellement à ces relogements. Le fait de les sortir du flux doit permettre d’assurer une forme de solidarité entre l’ensemble des réservataires pour faciliter les relogements.
Avec la gestion en flux, les réservataires ne seront sans doute plus autant mobilisés sur les mutations et les relogements.
7. Est-ce les mutations internes et les relogements NPNRU alors seront strictement à la charge des bailleurs sociaux ?
La gestion en flux amènera une évolution dans l’organisation territoriale des attributions et de la gestion de la demande.
a. Pour les NPNRU, une actualisation de chartes territoriales de relogement sera probablement nécessaire; les réservataires n’auront plus nécessairement vocation à participer à ces relogements sauf accords locaux spécifiques. Permettre au bailleur de disposer de davantage de souplesse pour apparier l’offre à la demande ne doit pas se substituer au suivi partenarial de ces relogements (comité de suivi du relogement par exemple).
b. Pour les mutations internes, la volumétrie élevée du nombre de ces demandes et la mise en place progressive de la gestion en flux doit amener à être prudent concernant l’organisation locale de la satisfaction de ces demandes (ex: responsabilité exclusive des bailleurs dans la satisfaction des mutations internes).
8. Comment est déterminé le taux pour les collectivités locales et leurs groupements ?
La part des logements réservés dans le cadre de la convention avec un bailleur est déterminée en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts que la collectivité locale ou un groupement de collectivités locales accordent. Elle ne peut représenter globalement, c’est-à-dire en additionnant les droits de réservation des collectivités locales et de leur groupement, plus de 20 % du flux annuel sur leur territoire, au titre de la garantie d’emprunt.
Dans le cadre de l’élaboration de la convention bilatérale entre le bailleur et la collectivité, il reviendra aux parties de déterminer la part effective du flux revenant à la collectivité au regard des garanties encore en cours, voire d’autres apports (financiers ou fonciers) de sa part.
Ces droits de réservation vont s’ajouter à l’ensemble des droits de réservation de la collectivité locale ou de l’EPCI et qui vont s’exercer sur l’ensemble du patrimoine du bailleur sur le territoire de la collectivité ou de l’EPCI.
9. Des droits de réservation supplémentaires (au-delà de 20%) peuvent-ils être accordés à une collectivité locale ou à un groupement de collectivités ?
Oui. Un taux plus élevé peut être contractualisé si une collectivité locale a contribué financièrement à des programmes de construction ou apporté un terrain.
10. Quel intérêt pour une collectivité territoriale à continuer à garantir des emprunts ?
Le principe de la réservation de logements sociaux en contrepartie d’une garantie financière des emprunts (plus éventuellement une contribution financière et/ou l’apport d’un terrain) ne change pas dans la gestion en flux.
Actuellement, les collectivités territoriales disposent de droits de réservation sur la durée de la garantie d’emprunt, prolongée de 5 ans (article R441-6 du CCH). Ces collectivités ne peuvent donc savoir combien de droits de désignation cela leur octroiera durant cette durée car cela dépend de la libération des logements réservés.
Avec la gestion en flux, chaque garantie d’emprunt généra un nombre de droits uniques. Ces droits uniques s’ajouteront au volume de ceux déjà précédemment acquis (cf. volume issu de la conversion des droits de suite en droits uniques en 2023 – D.1 – et des nouvelles acquisitions de droit via la livraison de programmes neufs à partir de la signature des conventions).
Dès lors que la collectivité cesse de soutenir la production de logements sociaux, ses droits de désignation de candidats sur son territoire vont progressivement s’éteindre : exactement comme dans le fonctionnement actuel en stock.